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关键时刻，中央定调！深度解析明年中国经济十大重点******

　　中央经济工作会议16日闭幕，2023年中国经济工作主线浮出水面。

　　面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，2022年中国经济应对超预期因素冲击，发展质量稳步提升。当前中国经济恢复的基础尚不牢固，根据会议要求，“稳字当头、稳中求进”的指导方针将继续贯穿2023年。

　　国是直通车第一时间解读中央经济工作会：有哪些新提法？明年怎么“稳”？

　　明年中国经济工作有哪些主线和重点？国是直通车采访多位权威专家，解析明年中国经济十大重点工作。

　　一：稳字当头、稳中求进

　　今年中央经济工作会议上，中国官方连续第12年将“稳中求进”设定为来年经济工作的总基调。

　　会议要求，明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。积极的财政政策要加力提效；稳健的货币政策要精准有力；产业政策要发展和安全并举；科技政策要聚焦自立自强；社会政策要兜牢民生底线。

　　怎么“稳”，与2022年相比，2023年中国经济的“稳”具有哪些不同特点？

　　工银国际首席经济学家程实分析，2023年，“稳”的外部环境有所改善。全球经济压力重心从“胀”更多偏向“滞”，美联储加息或迎来终点，意味着汇率变化、风险偏好普降和金融市场波动等带来的外部压力有所减弱，中国稳经济外部约束条件有所缓释。

　　与此同时，明年中国经济“稳”的动力来源更趋内生，内需扩大、消费恢复、社会投资增长的内生驱动力有望增强，将接力出口和基建，推动实体经济自发趋稳。

　　中国首席经济学家论坛理事长连平提醒，2023年，国际需求转弱，中国经济依然有不小下行压力，转型亦到了关键时期，因此需要紧紧围绕“稳中求进”总基调，将逆周期与跨周期政策通盘考虑和有机结合，在此基础上推进各项经济工作。

　　二：坚持系统观念、守正创新，提出六个“更好统筹”

　　面对明年乃至更长时期中国经济发展面临的困难挑战，把握“稳”与“进”的平衡在当前时点更加重要。

　　基于这一背景，会议要求“坚持系统观念、守正创新”，并提出六个“更好统筹”：要更好统筹疫情防控和经济社会发展；要更好统筹经济质的有效提升和量的合理增长；要更好统筹供给侧结构性改革和扩大内需；要更好统筹经济政策和其他政策；要更好统筹国内循环和国际循环；要更好统筹当前和长远。

　　仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟分析，这一部署从多个维度、多种角度、多对关系入手，把对未来一年经济工作的部署提升扩展到更长工作跨度、更广工作范围、更深工作要求，体现了观大势、顾全局、谋长远的导向。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院研究员王孝松以更好统筹供给侧结构性改革和扩大内需为例称，随着疫情防控措施优化、疫情影响减弱，受到短期冲击的中国消费一定能够恢复，但恢复后如何满足民众需求是个问题。

　　王孝松说，随着中国居民收入水平不断提高，消费将持续升级。供给侧结构性改革的实质是逐渐淘汰无法满足现代社会发展需求的产品和产能，不断优化产业结构。而供需两端对接配合，将有助于进一步顺畅中国经济循环，提升发展质量至更高层次。

　　三：明年中国经济工作将千头万绪，提出“五大任务”

　　会议指出，明年中国经济工作将千头万绪。要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。

　　一是着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。

　　二是加快建设现代化产业体系。围绕制造业重点产业链，找准关键核心技术和零部件薄弱环节，集中优质资源合力攻关，保证产业体系自主可控和安全可靠，确保国民经济循环畅通。

　　三是切实落实“两个毫不动摇”。针对社会上对我们是否坚持“两个毫不动摇”的不正确议论，必须亮明态度，毫不含糊。

　　四是更大力度吸引和利用外资。要推进高水平对外开放，提升贸易投资合作质量和水平。

　　五是有效防范化解重大经济金融风险。

　　“预期是先导指标，信心是前置条件”。仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟分析，把握好上述五方面工作，有助于提高政策稳定性、可预期性和透明度，稳定市场主体信心和居民部门预期，进而通过增强信心、改善预期，来提振经济、增强经济内生动能、激发全社会活力。

　　四：支持以多种方式和渠道扩大内需

　　中央经济工作会议提出，着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。要充分挖掘国内市场潜力，提升内需对经济增长的拉动作用。要更好统筹供给侧结构性改革和扩大内需，通过高质量供给创造有效需求，支持以多种方式和渠道扩大内需。

　　扩大内需，被列为明年中国经济工作五大任务之首。

　　中国贸促会研究院市场研究部副主任张继行认为，扩大国内需求，重中之重就是恢复和扩大消费。

　　在扩消费的过程中，如何让居民敢消费？张继行认为，重点从三个方面发力：

　　第一是多渠道增加居民收入。未来要特别注重扩大中等收入群体规模，提升居民消费能力。

　　第二就是扩大消费的供给，丰富消费模式，未来应大力支持基于数字技术的消费模式创新。

　　第三就是加大政策支持，提高促消费政策力度和精准度，近年来多地推出了多种多样的促消费政策，比如说发放消费券等，未来政府可考虑通过加大同平台企业的合作，借助平台积累的海量数据资源，帮助政府结合居民对不同商品和服务的消费倾向、消费行为等设计消费券抵扣机制，扩大消费拉动效应。

　　中国人民大学重阳金融研究院研究员、宏观研究部副主任蔡彤娟认为，当下，要避免脱离收入谈消费。经过三年抗疫，居民收入普遍下降，消费动力严重不足。只有切实提高居民可支配收入，才能有效促进消费。调整收入分配结构、扩大中等收入群体比重是中长期问题。短期来看，政府可以通过发放消费券、节能补贴、低收入群体过节费等形式促进双节期间的节日消费，例如通过发放数字人民币红包的形式促进线上消费。

　　五：积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力

　　今年中央经济工作会议提出，积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力。

　　粤开证券首席经济学家罗志恒分析，明年财政政策基调是“加力提效”。相较今年的“提升效能，更加注重精准、更可持续”和2021年“提质增效，更可持续”，更接近2020年“更加积极有为”的基调，与2019年的“加力提效”一致，意味着财政支出力度将更大，赤字规模和专项债总和仍会保持一定强度，进而财政支出保持一定强度，带动总需求回升。

　　罗志恒认为，“加力”并“保持必要的支出强度”是当前和明年经济形势的需要，是顺应经济形势和经济工作目标的顺势而为。有必要通过扩张的财政政策稳增长、稳就业、稳物价，意味着仍会保持较大规模的赤字和专项债规模。

　　货币政策方面提出，要保持流动性合理充裕，保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，引导金融机构加大对小微企业、科技创新、绿色发展等领域支持力度。

　　中国民生银行首席经济学家温彬分析，此次中央经济工作会议提出的“稳健的货币政策要精准有力”与近期中共中央政治局会议关于货币政策的定调一致，属于新提法。这一提法与近些年货币政策“松紧适度”“合理适度”“灵活适度”的提法有所不同。

　　货币政策为何会有新提法？

　　中国首席经济学家论坛理事长连平认为，当前国内经济恢复发展的基础还不牢固，外部环境更趋复杂严峻，全球经济下行风险加大。在这种大环境下，一方面，货币政策必须“有力”，以配合积极的财政政策加力提效，从而助力经济增长；另一方面，货币政策也必须“精准”，不搞大水漫灌，从而有效避免货币贬值等金融风险。

　　“精准有力”的货币政策有何内涵？

　　工银国际首席经济学家程实认为，有四方面特征：一是政策目标更加坚定，不被全球供给冲击的复杂影响所干扰，不被短期不确定性因素所动摇；二是政策工具更加多样，综合数量型工具和价格型工具，多种工具有序搭配；三是政策传导更加直接，直达实体经济，直达微观群体，直达民众所需；四是预期引导更加高效，提升政策与市场的沟通效能。

　　六：确保房地产市场平稳发展

　　中央工作会议上，以较大篇幅谈及房地产相关问题，提出：要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况；要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　分析认为，会议此次释放明年中国楼市三大信号：

　　一是防风险、保民生将是2023年房地产政策的核心目标；二是房地产管理的基调转向全面稳定市场、复苏需求；三是重申房住不炒。

　　其中，“保交楼”仍然是重中之重，也将是明年房地产政策的重要着力点之一。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预计，2023年“保交楼”专项借款及配套资金将继续加快落地，“保交楼”有望取得更多实质性进展，促进预期修复，保障购房者权益。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对国是直通车记者表示，此番会议强调确保房地产市场平稳发展、满足行业合理融资需求等意味着房地产管理的基调转向全面稳定市场、复苏需求。这是疫情后一揽子纾困政策的重要内容，也是扩大内需、构建内循环的重要一环。近期，热点城市放松购房限制，支持房企融资“三箭齐发”，供需两端开始全面发力，就是有力证据。他认为，明年一季度，地产将开始企稳。

　　从中长期看，会议强调，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。李宇嘉指出，2020年以来，国家强调房地产新模式，这一次突出“平稳过渡”意味着行业转型需要把握好节奏，房地产业告别“高负债、高杠杆、高周转”势在必行，但这些是要在长期内实现的，不能毕其功于一役。这体现出房地产调控更加注重系统思维，要统筹好短期与长期、增长与转型的关系。

　　七：部署明年更大力度吸引和利用外资

　　会议提出：更大力度吸引和利用外资。要推进高水平对外开放，提升贸易投资合作质量和水平。要扩大市场准入，加大现代服务业领域开放力度。要落实好外资企业国民待遇。

　　为何此时部署明年更大力度吸引和利用外资？

　　中国贸促会研究院副院长赵萍对国是直通车分析，中国此时部署明年更大力度吸引和利用外资，有多方面原因。一方面，利用外资一直是中国推进高水平对外开放的重要组成部分。

　　另一方面，据国际货币基金组织预测，今年世界经济增速可能只有3.2%，明年或将下降到2.7%，欧美经济增速会更加低迷。在这种情况下，投资者需要在全球寻找好的投资机会。而随着经济持续恢复，中国市场将会带给全球投资者更多更好的投资机会。

　　赵萍认为，明确将更大力度吸引和利用外资，意味着明年中国将进一步对标高标准经贸规则，打造一个更加市场化、法治化、国际化的营商环境，开放的大门将越开越大。此外，中国已申请加入CPTPP和DPEA，预计新的一年也将加快推进相关进程。

　　八：更大力度推动外贸稳规模、优结构

　　会议提出，明年要更大力度推动外贸稳规模、优结构。

　　中国商务部研究院国际市场研究所副所长白明认为，这一部署相当及时。今年以来，中国外贸顶住了疫情、乌克兰危机等重重压力，实现了稳定增长，但四季度外贸增速已经有下行趋势。明年由于世界经济整体低迷，特别是欧美经济复苏缓慢，外需恐怕会继续萎缩，中国外贸将遇到更大压力，国际市场的竞争也将越发激烈。如果不能有效应对这一局面，不加大力度稳外贸，外贸增速很有可能出现“滑坡”。

　　白明认为，今后稳外贸应当在以下几个方面加大力度：

　　第一，要大力提振市场信心，稳定市场预期。最近不少省市商务部门负责人带队，组织企业赴海外“抢订单”，就很好地起到了提振信心作用。

　　第二，要进一步用好用足RCEP。现在RCEP还有很大红利待挖掘，今后各地应进一步做好相关培训，鼓励企业充分运用RCEP规则实现更好发展。

　　第三，要寻找新的外贸增长点。过去一段时间，中国出口强劲增长一定程度上得益于防疫物资、“宅经济”等拉动，现在这部分红利逐渐消退，未来中国出口需要寻找新的增长点。现在看来，新能源汽车出口可能是一个重要的增长点，应当趁热打铁，实现更好发展。

　　九：支持平台经济大显身手；鼓励和吸引更多民间资本参与

　　会议提出，要大力发展数字经济，提升常态化监管水平，支持平台企业在引领发展、创造就业、国际竞争中大显身手。

　　浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林认为，中央经济工作会议提出“支持平台企业在引领发展、创造就业、国际竞争中大显身手”，这体现了中央重视发展平台企业，认可平台企业在经济资源配置、供需配置方面的积极作用，也认为发展平台经济是提升经济效率的有效方式。这将优化平台企业的政策环境，提高平台企业发展的支持力度，平台企业将迎来新的发展。

　　盘和林认为，在数字经济、平台经济监管方面，常态化监管将取代重点集中专项监管，未来监管将以明确的政策红线，来规范数字经济、平台经济的发展，让监管有法可依，让数字企业、平台企业了解政策红线，以合理、合法的方式发展壮大。

　　会议还提出，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院研究员王孝松认为，今年以来中国民间投资偏低、社会融资不足等现象均折射出预期转弱压力，解决这些问题需要大力提振市场信心，支持企业家有效参与社会经济活动。

　　王孝松认为，此次会议提出鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设等措施，即清晰展现出这一方向，将有效稳定广大企业特别是民营企业预期。

　　中国宏观经济研究院产业所工业室主任付保宗认为，此次中央经济工作会议强调要鼓励支持民营经济和民营企业发展壮大，政策上可从“三缺”问题着手，助力其攻克难题。随着政府一系列纾困破茧的举措落地实施，民营企业发展环境有望持续优化拓展，发展优势和潜能将进一步释放，更多企业通过转型升级将迈上更高的竞争平台、迎来更广阔的发展空间。

　　十：坚决防止出现规模性返贫

　　会议指出，要全面推进乡村振兴，坚决防止出现规模性返贫。

　　中国人民大学中国扶贫研究院院长汪三贵认为，我国通过多年努力消除了绝对贫困，这是非常不容易的。今年受疫情影响，巩固脱贫攻坚成果面临很大挑战，尤其是大部分脱贫群体的主要收入来源是工资性收入，疫情对脱贫群体的就业和收入都造成了一定影响，此外，在一些自然灾害影响严重的地区，“两不愁、三保障”也局部性的出现一些问题。

　　对于脱贫群体来说，他们生存的基础本来就薄弱，问题也会更加严重，除了就业问题造成工资性收入直接减少，乡村产业的可持续发展、农产品销售也出现一些问题，对脱贫群体的经营性收入带来影响。

　　如何防止大规模返贫？

　　汪三贵认为，从短期看，应该持续发挥防止返贫动态监测帮扶机制的作用，针对今年疫情导致脱贫人群出现的就业问题，通过政府手段采取补救措施，提供公益岗位等，同时进一步扶持扶贫产业发展，助力农产品畅通销路。

　　从长期来看，随着疫情逐步缓解，市场机会有望逐步恢复，要关注脱贫群体的就业问题，在脱贫群体技能培训、能力提升等方面有更长远的打算，同时发展乡村产业要建立利益共享机制，不要忽略刚脱贫的群体，这才是共同富裕的内涵。

　　如何更好全面推进乡村振兴？

　　中国农业科学院农业资源与农业区划研究所研究员姜文来分析指出，中央经济工作会议提出要全面推进乡村振兴，首先应该将保供农产品、保障粮食安全放在全面推进乡村振兴的重要位置上。同时，围绕这个任务做一些基础性工作，包括基本农田的建设、农业科技创新等等，农业科技要向普及和高精尖两个方向发展，同时将农业绿色发展作为农业高质量发展的基础，建立高质量的“三农”服务体系，延长农业产业链。此外，要多渠道增加农民收入，发挥农民的积极性和创造性。

　　作者：庞无忌 王恩博 赵建华 李晓喻 陈康亮 陈溯 夏宾 刘文文 张文晖 刘亮

去年卖地收入减少约3万亿！2023年“土地财政”将去往何处？******

　　多年来，“土地财政”一直是热议的经济话题，今年也不例外。近期，第三方机构克而瑞统计的数据显示，2022年，随着我国房地产销售端疲软，土地出让金收入下滑，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期分别下降了37%、31%，土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。

　　“土地财政”，顾名思义，指的是地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，政府财政收入包括一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入，其中，国有土地使用权出让收入属于地方政府性基金预算收入，因不用上缴中央，土地出让收入是1994年分税制改革以来，地方财政的主要收入来源之一。

　　实际上，经历了二十多年的快速增长，随着我国房地产市场需求见顶，土地出让金的增速明显放缓，长期来看，地方政府高度依赖的“土地财政”将难以为继，如何弥补土地出让金下滑带来的财政资金缺口，成为地方政府不得不面对的问题，那么，2023年，甚至更远的将来，“土地财政”又将去往何处？

　　“土地财政”依赖程度越来越高

　　我国国有土地使用权公开拍卖始于1987年12月1日，彼时，深圳会堂座无虚席，经过17分钟的轮番叫价，深圳经济特区房地产公司以525万元拿下了这块8588平方米的住宅用地，敲响了建国以来国有土地使用权拍卖的“第一槌”。

　　根据《中国土地年鉴1996》的数据，1995年，全国通过出让方式提供用地43403公顷，出让金总额为420亿元。1998年，我国正式开启住房市场化改革，此后，随着房地产行业的快速发展，该数据一路上涨，2007年，首次突破1万亿元，直到2020年，我国国有土地使用权出让金额已经升至8.4万亿元，是1998年的200倍。

　　根据财政部官网公布的数据，仔细观察可以发现，2017年开始，我国土地出让金的增长开始变得很有规律，连续四年，每年的增长金额都在1万亿左右，直到2021年，国有土地出让金的增长速度开始放缓，仅增长3000亿元左右。

　　土地出让金快速增长的同时，地方财政对土地使用权出让金的依赖程度也越来越大。根据第一财经测算，2017年开始，我国土地出让金占地方财政总收入的比例(土地使用权出让收入/地方政府一般公共财政预算收入+地方政府性基金预算收入+地方国有资本经营预算收入)连续5年超过三成，2020年占比达到43.59%，2021年下降至41.81%，仍在4成以上。

　　分区域来看，粤开证券研究院统计的数据显示，我国东部地区经济发达、人口持续流入、土地市场需求旺盛，土地出让收入在地方综合财力中的占比(土地财政依赖度)较高；而西部和东北地区土地市场不够活跃，土地出让收入相对较低，更依赖中央转移支付。例如，2020年，浙江、江苏、福建、山东、广东、重庆6个省市的土地财政依赖度高于30%，分别达到51.9%、46.9%、40.3%、38.7%、33.8%和32.0%；而新疆、宁夏、青海、黑龙江、西藏5个省份对土地财政的依赖度偏低，均低于10%。

　　分城市来看，粤开证券研究院统计的数据显示，2020年，广州、长春、杭州、福州、南宁、海口、贵阳、西安、徐州、扬州、温州、金华、襄阳、南充，这些城市对土地财政的依赖度都较高，政府性基金收入与一般公共预算收入的比值均达到1.5倍，甚至更高；牡丹江、深圳、锦州等地对土地出让金收入依赖度相对偏低，其政府性基金收入与一般公共预算收入的比值分别为0.3倍、0.3倍和0.4倍。

　　土地出让金下滑

　　然而，在土地财政依赖程度越来越高的同时，我国的土地使用权出让金却面临下滑的事实。2022年，随着我国房地产销售端疲软，土地使用权出让金收入再次下滑。

　　此前，财政部发布的《2022年前三季度财政收支情况》显示，今年前三季度，我国的地方一般公共预算收入83217亿元，按自然口径计算下降4.9%。地方政府性基金预算本级收入42588亿元，比上年同期下降26.4%，其中，国有土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3%。

　　近期，房地产研究机构克而瑞统计的数据显示，2022年，我国商品房销售面积为13.6亿平方米，销售额13.3万亿元，同比分别下降24%、27%，行业规模重回2015年。与此同时，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期分别下降了37%、31%。土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。

　　克而瑞地产研究院数据显示，从土地成交建筑面积TOP20的城市来看，有12个城市的成交量相比去年有所减少，平均降幅达35.7%，降幅超过30%的城市多达7个，其中降幅最突出的当属遵义，成交建面刚刚超过1000万平方米，同比降幅高达65%。

　　克而瑞地产研究院的研究报告显示，除部分特别优质的地块以外，土地市场底价成交、城投托底成为常态，不少城市城投拿地金额占比超过5成，沈阳、无锡城投托底拿地的比例甚至超过9成，市场低迷的城市城投拿地也尽显疲态，流拍率高企。

　　价格方面，克而瑞地产研究院数据显示，受一线城市供地质量提升的影响，2022年全国300城土地成交楼板价小幅上涨，增至3266元/平方米，再度创下历史新高。不过，由于新房市场仍处于低位，加之房企资金压力依然较大，房企拿地积极性仍处于低位，全年溢价率仅有3.7%，与去年同期相比，下降了7.9个百分点。从集中供地的22城来看，2022年有17个城市的地价下降。

　　那么，土地市场出让规模为何下降？房地产研究机构中指研究院土地事业部负责人张凯在接受第一财经采访时表示，与土地市场成交规模相关性最高的仍然是新房市场成交规模。今年以来，受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重因素影响，新房市场规模明显缩量，导致房企拿地积极性高开低走。他指出，上述影响新房市场的三个因素中，能在明年有显著缓解的恐怕只有期房烂尾担忧。而随着疫情管控放开和经济活动的逐步恢复，居民收入预期的转变或将需要更长的时间；在“房住不炒”的基本国策下，房价上涨预期转弱将不会有根本性的改变。因此短期的新房成交规模很难较今年发生显著好转，土地市场随之亦难有明显的变化。

　　张凯进一步表示，从长期来看，土地市场与人口数量变化息息相关，人口净流入的城市土地市场仍然能够维持一定热度，而人口净流出的城市土地财政或将难以为继。总体而言，我国城镇化率已经接近瓶颈，人口老龄化、少子化对于住房需求均产生负面影响，土地市场成交规模整体呈现逐步下降的趋势将是必然。

　　硬币的正反面

　　任何事物都具有两面性。“土地财政”二十多年，为我国城市的快速发展做出了巨大贡献，与此同时，也带来了一系列的问题。

　　国家统计局的数据显示，1999年，我国城市化水平为30.9%，比1995年提高1.9个百分点，城市化处于较低水平，而2021年，我国常住人口城镇化率已经达到64.72%，。

　　厦门大学教授赵燕菁在其出版的新书《大崛起：中国经济的增长与转型》中肯定了“土地财政”的价值，他表示，中国城市化伟大成就背后的重要原因，就是创造性地发展出了一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”。在他看来，相对于“征税”，通过“所出售土地的升值”来回收公共服务投入的效率是如此之高，以至于城市政府不仅可以为基础设施建设融资，甚至还可以以补贴的方式为能够带来持续性税收的项目融资。

　　与此同时，赵燕菁在其上述新书中也叙述了“土地财政”带来的问题：“土地财政”的本质是融资，使得不动产变成投资品，一旦房价暴跌，大规模的资产贬值将导致难以想象的金融海啸；“土地财政”不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道，同时，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资城市不动产的居民的贫富差距迅速拉开，房价上涨越快，贫富差距越大；另外，房地产市场发展“不协调、不平衡、不可持续”，还占用了大量应该用于其他发展项目的资源。

　　粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒也认为，一方面，土地出让收入为地方政府提供了大量财政收入来源，缓解了一般公共预算压力；推动了城镇化进程；形成了大量的基础设施建设，直接带动了经济发展；推动了房地产快速发展。另一方面，土地财政也让部分地区的高地价推动了高房价；间接推动了融资平台和政府债务；在土地财政快速发展过程中，出现了破坏耕地的行为；在征地过程中因简单粗暴执行和补偿问题引发了部分社会问题等。

　　土地出让规模急速扩张的同时，一些城市非理性供地为后期房地产市场转弱也埋下了伏笔。克而瑞研究中心的相关研究报告表明，目前，我国约8成的城市市场需求及购买力明显透支，近一半的城市土地供应过量，随着房地产市场步入调整周期，去化压力不断加剧。另外，不少城市因大力发展新区便将供地指标向新区倾斜，但因为市政配套尚未真正落地，人口导入情况自然不甚理想，致使外围区域供需周期性错配。

　　资金缺口如何弥补？

　　回顾过往，“土地财政”有功有过，向前看，未来土地使用权出让金逐渐减少已成为不争的事实，财政收入长期对土地出让金的依赖，也将难以维，寻找新的财政收入增长点已经成为当前迫在眉睫的问题。

　　对于上述问题，一部分观点认为，应该从税收方面着手。

　　赵燕菁表示，“土地财政”只是专门用来解决城市化启动阶段原始信用不足问题的一种特殊制度，随着原始资本积累的完成，“土地财政”也必然会逐渐退出，如何弥补放弃“土地财政”造成的损失？他指出，可以仿效发达国家，从“土地财政”转向“税收财政”，突破现有的以间接税为主的税收体制。赵燕菁也表示，贸然放弃“土地财政”，对还未完成城市化原始资本积累的城市来说，存在巨大风险，另外，以间接税为主转向以直接税为主的改革也并非易事。因此，城市新区则应维持高效率的“土地财政”积累模式，另外，可以把巨大的利益调整分解到数十年的城市化进程中，随着城市化水平的提高，逐渐演变为直接税与间接税并重，乃至以直接税为主的模式。

　　回溯“土地财政”形成的原因，不少观点认为，土地财政源于1994年开始的分税制，因为分税制改革导致地方收入占比低、支出占比高，这种资金缺口迫使地方政府不得不通过土地出让、城投平台等方式融资。对此，粤开证券首席宏观分析师罗志恒曾在公众号“粤开志恒宏观”上发文表示，分税制和住房市场化改革都只是“土地财政”的促成因素，以GDP为核心的政绩考核机制才是问题的关键，激励机制决定行为，引发了地方政府隐性债务和土地财政等连锁反应。如果没有分税制，只要存在GDP考核，仍会产生资金饥渴和不足。

　　罗志恒则表示，未来，无论是土地供给还是需求都将呈现下降趋势，这直接影响未来土地财政的可持续性，因此，未来构建地方稳定的财政来源极为重要，房地产税开征是大势所趋。同时，罗志恒也指出，房地产税的体量短期内难以取代土地财政。

　　也有观点认为，应该大力发展其他产业。万通集团创始人冯仑近期在其微信视频号“风马牛地产研究院”中表示，当房地产销售端出现下滑，不少城市都会开始出现土地财政的缺口，如何解决这些问题？这些城市应该大力发展房地产以外的其他产业，创造更好的营商环境，以此让税收增长的更快，来弥补卖地收入的缺口。

　　中泰证券首席经济学家李迅雷近期公开撰文表示，国企资产是当前政府部门除了国有土地资产之外的最大一块资产了，如果通过提质增效，若能够让300万亿元的国企总资产的回报率提高一个百分点，则就有3万亿元收益增加，基本可以弥补土地财政消减带来的收入缺口。“当然这不是短期就能提升一个百分点，但只要坚持不懈地盘活国有资产，推进国企改革，若干年后，应该会有成效。”李迅雷补充道。

　　张凯对第一财经表示，改革开放以来，基建投资引领的城镇化一直助推我国经济高速增长。近年来，受到经济下行的压力，基建投资再次成为拉动经济增长的引擎，而基建投资的成本依赖土地财政。此外，近期推出房产税，将对房地产市场造成冲击，从而进一步降低房企拿地意愿，对土地财政产生更大的压力。因此，短期来看，土地财政难以替代。

　　“长期来看，尽管我国经济发展对基建投资存在一定的路径依赖，但城镇化率、居民部门杠杆率即将达到增长瓶颈，基建投资+土地财政的经济发展闭环难以为继。”张凯认为，房地产税作为长期、稳定的税源，在近二十年房地产也高速发展的基础上也有足够的存量房屋可供征税，适合在未来长期替代土地财政补充财政缺口。

　　总的来看，上述不管是直接税的税收制度变革，征收房地产税，还是大力发展其他产业，或是盘活国有资产，都不是一蹴而就的事情，那么，短期，如何保障房地产市场的稳定发展，让地方财政平稳过度？克而瑞研究院提出，当前应该提振市场信心，完善保交楼、保就业、销售保价等兜底机制，缓解市场观望情绪，需求端全面放松限购、限贷、限售，取消“限跌令”，政府回购商品房，与此同时，适当缩减供地规模，优化调整供地结构，以此破局短期楼市的困境。

　　近期，国家统计局原局长邱晓华公开表示，为了改善房地产消费观，财政方面也应该发力。土地价格的高企是造成房价高的重要因素，因此，要适当降低城市土地出售价格，来促进开发商成本的下降，带来房价的下降。另外，目前在销售领域里的税费负担还是很重，应当适当降低，让老百姓感受到政府的温暖。同时，也应当降低金融机构的按揭抵押利率，目前的按揭抵押利率(4%)还是偏高的，应该降1到0.5个点。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）